Difficultés fréquentes

Le mécanisme de constitution de terrains à mettre aux enchères existe, mais personne n’a chiffré ce qu’il rapporte, ni quand.
Les produits des enchères arrivent plus tard ; les acquisitions foncières doivent être payées d’abord. Cet écart est rarement modélisé.
Le plan de financement de la ligne et le plan de valorisation foncière sont établis par deux services différents, et les chiffres ne se recoupent pas.
Les prix fonciers retenus sont optimistes. Quand l’enchère réelle se révèle en deçà, le projet s’est déjà engagé sur un calendrier.

Fondements juridiques

Le texte ci-dessous est notre lecture de chaque disposition, non une traduction officielle. Seul le texte vietnamien fait foi — chaque document s’ouvre depuis la rubrique Recherche de textes.

Luật Đường sắt (texte consolidé 75/VBHN-VPQH) — article 25, alinéa 2Le Conseil populaire provincial peut décider d’affecter des crédits du budget local à un projet d’investissement public distinct réalisant l’indemnisation, l’aide et la réinstallation prévues au plan du périmètre TOD, afin de constituer des terrains à mettre aux enchères.

Luật Đường sắt — article 25, alinéa 3Sur les produits de la valorisation du foncier en périmètre TOD : pour le réseau national, après déduction des frais d’indemnisation et frais annexes, la province conserve 50 % et reverse 50 % au budget central. Pour les lignes locales, la province conserve 100 %.

Luật Đường sắt — article 3, alinéas 6 et 7Définitions du périmètre TOD et du projet ferroviaire local suivant le modèle TOD. C’est le classement correct qui détermine la part applicable.

Ce que nous faisons

Déterminer le type de projet et la part conservéeRéseau national ou ligne locale détermine si la part est de 50 % ou de 100 %. C’est la première question, car elle change tous les chiffres suivants.
Établir l’état du foncier par périmètre TODSurface, situation actuelle, indices d’urbanisme après ajustement, et date prévue à laquelle chaque parcelle devient cessible aux enchères.
Modéliser les flux dans les deux sensSorties : indemnisation, aide, réinstallation et coût de leur mise en œuvre. Entrées : produits des enchères par tranche. L’écart entre les deux est ce que le budget local doit porter entre-temps.
Passer les sensibilitésPrix fonciers en baisse de 10 à 30 %, calendrier d’enchères décalé d’un à trois ans, part de parcelles vendues plus faible. Le résultat montre ce que le plan peut absorber.
Rédiger la note explicativeDans la langue d’un dossier de présentation, en citant précisément les dispositions, afin que l’examinateur puisse vérifier chaque chiffre.

Ce que vous recevez

Un état du foncier TOD par périmètre, avec les dates prévues
Un modèle de flux fonciers que vous pouvez ouvrir et modifier — pas une boîte noire
Des tableaux de sensibilité au prix foncier et au calendrier
Une note explicative sur le retour de capital, entièrement référencée

Quand nous solliciter

Lors de l’élaboration de l’étude préalable ou de faisabilité d’une ligne comportant un volet TOD ; lorsque le Conseil populaire provincial s’apprête à délibérer sur l’emploi de crédits locaux pour constituer des terrains à mettre aux enchères ; ou lorsqu’un plan de financement a été renvoyé faute d’un volet retour convaincant.

Deux conditions, que nous énonçons d’emblée. Premièrement, il s’agit d’une prestation relevant de l’article 40, alinéa 2, de la Luật Kiểm toán độc lập — une société d’audit doit l’enregistrer auprès du ministère des Finances avant de la fournir. Deuxièmement, si nous auditons votre organisme, ou si cela est prévisible, cette mission doit passer un contrôle d’indépendance au titre de l’article 30 de la même loi avant signature. Nous procédons d’abord à ce contrôle et, s’il n’est pas concluant, nous le disons franchement et déclinons.

L’étape suivante

Décrivez votre situation sur la page Demander conseil ou appelez le 0825092007. Nous lisons, qualifions et répondons sous 24 heures ouvrées — y compris lorsque la réponse est que le travail sort de ce qui nous est permis.

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